Kosten im Griff – Erkenntnisse für den Bauherrn

Neubauten sind leider häufig mit Geschichten über weglaufende Kosten und Termine verknüpft. Die Auslöser liegen dabei oft beim Bauherrn, der einen komplexen Entwicklungsprozess bis zum fertigen Unikat verantwortet, ohne dafür professionell ausgebildet zu sein.

Beim Bauprojekt „Rechenzentrum“ kommen verschiedenste Interessen und Baubeteiligte mit unterschiedlichem Knowhow zusammen. Das Entwickeln und Bauen in komplex miteinander verwobenen Prozessstufen bietet kaum die Grundlage für eine zielgenaue Kostensicherheit oder gar einen Festpreis.

Mit dieser risikobehafteten Dynamik muss der Bauherr leben. Doch je besser er das Zusammenspiel der drei Bausteine Interessenslage der Beteiligten, Knowhow im Projekt und Arbeiten nach Prozessen verstanden hat und miteinander verbindet, desto genauer können die Budgets eingehalten werden.

Jedes RZ-Projekt durchläuft vier Phasen: Konzipieren, Planen, Bauen und Betreiben. Der kostenintensivste Fehler ist, mit unzureichenden Ergebnissen aus einer Phase in die nächste zu gehen. Eine vermeintliche Einsparung kann sich mit bis zu zehnfachen Kosten in der Folgephase rächen.

Besonders risikobehaftet ist die Konzeptphase. Die Kostentreiber Verfügbarkeitsanforderungen, Leistungsdichte und Whitespace-Bedarf werden vom Bauherrn zu diesem Zeitpunkt häufig nicht ausreichend analysiert und die Auswirkungen auf die Kostenentwicklung des Gesamtprojektes offenkundig unterschätzt. Daher darf der Bauherr diese Phase erst verlassen, wenn er sicher ist, eine vollständige und umfassende Beschreibung seines Projektes vorliegen zu haben.

Eine gewisse Sicherheit in der Planungsphase bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Kommt sie zum Einsatz, definiert sie klar einen fairen Prozess. Doch auch hier werden Regeln gebeugt, um Kosten oder Zeit zu sparen. Der Bauherr sollte die üblichen Gesetzesauslegungen kennen – insbesondere dann, wenn er Generalübernehmer oder Generalunternehmer einsetzen will. Hier verlässt er die gesetzlich abgesicherten Leistungsinhalte und Gewährleistungsgarantien der HOAI. Die Gefahr von Konflikten bei der Leistungserbringung steigt. Die Erfahrung unterstreicht die Wichtigkeit, bei den GÜ oder GU-Modellen für ein ausgewogenes Kräfte- und Knowhow-Gleichgewicht zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zu sorgen.

Eine weitere Ursache für Kostenüberraschungen sind sich ständig verschärfende Behördenauflagen etwa zu Brandschutz, Schallschutz und Emissionsvermeidung. Zudem sind die Regelungen deutschlandweit, manchmal sogar innerhalb einer Stadt nicht einheitlich.

Schon dieser ausschnittartige Blick auf das komplexe Bauprojekt „RZ“ macht deutlich, dass es sich in der Bauphase bewährt, auf eingespielte, unternehmensübergreifende Teams zu setzen. Das Knowhow über die Spezialimmobilie Rechenzentrum und die Erfahrungen im gemeinsamen Abwickeln sorgen für gegenseitiges Verständnis, höhere Sicherheit in Entscheidungsprozessen und damit für bessere, kostengenauere Projektergebnisse.

Anhand der Preisentwicklung in den letzten Jahren ist aber deutlich zu erkennen, dass der Bauherr diesen Vorteil gegen einen höheren Einkaufspreis eintauscht. Solche Teams sind rar und kennen ihren Wert am aktuellen Markt.